ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июля 2004 г. N 3934/04
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в
составе:
председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации Яковлева В.Ф.;
членов Президиума: Андреевой Т.К., Арифулина А.А., Иванниковой
Н.П., Козловой А.С., Козловой О.А., Осиповой Н.В., Ренова Э.Н.,
Савкина С.Ф., Слесарева В.Л., Стрелова И.М.
рассмотрел заявления Министерства имущественных и земельных
отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций
Ростовской области и администрации города Ростова-на-Дону о
пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Ростовской
области от 20.10.2003 по делу N А53-7097/03-С4-41 и постановления
Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от
26.01.2004 по тому же делу.
В заседании приняли участие представители открытого
акционерного общества "Ростовкнига" (истца) - Локизо В.Р., Минка
В.П., Скловский К.И.
Заслушав и обсудив доклад судьи Осиповой Н.В., а также
объяснения представителя участвующего в деле лица, Президиум
установил следующее.
Открытое акционерное общество "Ростовкнига" обратилось в
Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по
управлению государственным имуществом Ростовской области, Фонду
имущества Ростовской области (далее - фонд имущества),
администрации города Ростова-на-Дону, администрации Ростовской
области, Российскому фонду федерального имущества в лице Южного
межрегионального отделения о понуждении к заключению договора
купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных
требований на предмет спора, к участию в деле привлечены
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-
Дону, Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской
области, Ростовский городской филиал федерального государственного
учреждения "Земельно-кадастровая палата" по Ростовской области.
Решением суда первой инстанции от 20.10.2003 иск удовлетворен с
обязанием фонда имущества заключить договор купли-продажи доли в
праве собственности на земельный участок с кадастровым номером
61:44:01:05:03:0003 в размере 1/4 от 1863 кв. метров, что
составляет 466 кв. метров, в соответствии с проектом
представленного договора купли-продажи по цене 123773 рубля 32
копейки с условием согласия на вступление в этот договор иных
правообладателей помещений в здании, расположенном по адресу: г.
Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 15. В остальной части иска
отказано.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановлением от 26.01.2004 решение изменил: на администрацию
города Ростова-на-Дону возложил обязанность заключить договор
купли-продажи земельного участка площадью 466 кв. метров,
находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 15, в
иске к фонду имущества отказал.
В заявлениях о пересмотре указанных судебных актов в порядке
надзора, поданных в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации,
заявители ссылаются на неправильное применение судом норм права
при рассмотрении заявленного иска.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлениях и
выступлении представителя стороны, присутствовавшего в заседании,
Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене,
обществу "Ростовкнига" в удовлетворении иска следует отказать.
Как установлено судом, ОАО "Ростовкнига" является собственником
приобретенного в процессе приватизации нежилого помещения общей
площадью 1543,2 кв. метра в жилом доме, расположенном по адресу:
г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 15, что подтверждается
свидетельством о государственной регистрации права собственности
РО61 N 0091668 от 22.06.2000. Остальные помещения (в том числе и
жилые, и нежилые) принадлежат другим юридическим и физическим
лицам, владеющим помещениями как на праве собственности, так и на
праве оперативного управления.
ОАО "Ростовкнига" 24.04.2003 обратилось с заявкой на
приватизацию 1/4 доли земельного участка общей площадью 1863 кв.
метра с кадастровым номером 61:44:01:05:03:0003 (466 кв. метров),
ранее переданного в постоянное бессрочное пользование АООТ
"Ростовкнига" в соответствии с государственным актом N РО-44-
09980. Комитет по управлению государственным имуществом Ростовской
области в удовлетворении заявки отказал, предложив оформить
договор аренды.
В связи с отказом в передаче земельного участка в собственность
ОАО "Ростовкнига" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции сослался на наличие у
истца права на приватизацию земельного участка на основании части
2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации
(далее - Земельный кодекс), а также на возможность отчуждения в
соответствии с частью 4 статьи 35 данного Кодекса доли в праве
собственности на земельный участок, размер которой пропорционален
доле в праве собственности на здание.
Между тем к правоотношениям сторон норма части 2 пункта 1
статьи 36 Земельного кодекса неприменима, поскольку истец не
является единственным собственником всего здания в целом.
Норма, содержащаяся в части 4 статьи 35 Земельного кодекса,
применена судом неправомерно, т.к. ее действие распространяется на
случаи, когда отчуждается доля в праве собственности на здание,
принадлежащее на праве долевой собственности нескольким лицам и
находящееся на земельном участке, принадлежащем этим лицам также
на праве собственности. В данном деле не происходит отчуждения
доли в праве собственности на здание, а истец и другие владельцы
помещений в доме не являются собственниками земельного участка.
Вывод суда кассационной инстанции об обязании заключить договор
купли-продажи части земельного участка противоречит пункту 1
статьи 37 Земельного кодекса, согласно которому объектом купли-
продажи могут быть только земельные участки, прошедшие
государственный кадастровый учет. В настоящем случае объектом
кадастрового учета является единый земельный участок общей
площадью 1863 кв. метра, на котором расположен жилой дом;
оформление участка площадью 466 кв. метров в качестве
самостоятельного объекта недвижимости не осуществлено, что
препятствует совершению сделки купли-продажи.
В силу пункта 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской
Федерации земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или
переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в
какой их оборот допускается законами о земле и других природных
ресурсах. Порядок приобретения прав на земельные участки, которые
находятся в государственной или муниципальной собственности и на
которых расположены здания, строения, сооружения, установлен
Земельным кодексом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса в
существующей застройке земельные участки, на которых находятся
сооружения, входящие в состав кондоминиума, жилые здания и иные
строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую
долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях,
установленных Федеральным законом "О товариществах собственников
жилья".
Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса в случае, если
здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном
участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти
лица имеют право на приобретение данного земельного участка в
общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на
стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом,
федеральными законами.
Частью 5 статьи 36 Земельного кодекса установлено, что для
приобретения прав на земельный участок граждане или юридические
лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в
исполнительный орган государственной власти или орган местного
самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о
приобретении прав на земельный участок.
Другой порядок приобретения права собственности на земельные
участки, находящиеся в государственной или муниципальной
собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что
исключает использование иных способов оформления прав на такие
земельные участки.
Поскольку спорный земельный участок неделим, а находящееся на
нем здание принадлежит нескольким собственникам, то обязательным
условием приобретения каждым из них права собственности на землю
является их совместное обращение с соответствующим заявлением либо
создание товарищества собственников жилья и регистрация
кондоминиума.
В связи с тем что в данном случае истец единолично обратился с
требованием об оформлении права собственности на земельный
участок, у суда не имелось оснований для удовлетворения
заявленного требования.
Таким образом, оспариваемые судебные акты нарушают единообразие
в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому
в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации подлежат отмене.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3
части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.10.2003 по
делу N А53-7097/03-С4-41 и постановление Федерального арбитражного
суда Северо-Кавказского округа от 26.01.2004 по тому же делу
отменить.
Открытому акционерному обществу "Ростовкнига" в удовлетворении
искового требования отказать.
Председательствующий
В.Ф.ЯКОВЛЕВ
|
