ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 мая 2003 г. N 1069/03
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в
составе:
председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации Яковлева В.Ф.;
членов Президиума: Арифулина А.А., Вышняк Н.Г., Ивановой Н.Р.,
Исайчева В.Н., Киреева Ю.А., Козловой А.С., Козловой О.А., Наумова
О.А., Ренова Э.Н., Савкина С.Ф., Слесарева В.Л., Суховой Г.И.,
Юхнея М.Ф.
рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью
"Промышленно-строительный трест "Комитрансстрой" (далее - ООО "ПСТ
"Комитрансстрой") о пересмотре в порядке надзора решения суда
первой инстанции от 19.09.01, постановления суда апелляционной
инстанции от 20.11.01 Арбитражного суда Республики Коми по делу N
А29-7127/01-2э и постановления Федерального арбитражного суда
Волго-Вятского округа от 29.01.02 по тому же делу.
В заседании принял участие представитель ООО "ПСТ
"Комитрансстрой" (истца) Черняков М.В.
Заслушав и обсудив доклад судьи Ивановой Н.Р., а также
объяснения представителя участвующего в деле лица, Президиум
установил следующее.
ООО "ПСТ "Комитрансстрой" обратилось в Арбитражный суд
Республики Коми с иском к Учреждению юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в
Республике Коми в лице Усинского филиала об обжаловании отказа
ответчика в государственной регистрации перехода права
собственности на склад готовой продукции, расположенный по адресу:
Республика Коми, г. Усинск, Промзона, 1-й массив, 13-й квартал, и
обязании ответчика произвести указанную регистрацию.
Исковые требования мотивированы тем, что предшественник истца
(ООО "Строй-инвест") приобрел склад готовой продукции у ОАО
"Комистроймеханизация" по договору купли-продажи от 26.08.98 N 12.
Это имущество было передано продавцом покупателю по акту
приема-передачи от 26.08.98. Усинским филиалом Учреждения юстиции
по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним в Республике Коми необоснованно отказано ООО
"Строй-инвест" в государственной регистрации перехода права
собственности на склад готовой продукции.
Решением от 19.09.01 суд в иске отказал, признав отказ в
регистрации перехода права собственности на объект недвижимости
законным в связи с обращением с заявлением о регистрации такого
перехода только одной стороны по договору - покупателя. Кроме
того, суд признал договор купли-продажи от 26.08.98 N 12
незаключенным из-за отсутствия в нем существенных условий,
присущих данному виду договоров.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 20.11.01
решение суда первой инстанции оставлено без изменения в связи с
признанием договора купли-продажи недвижимости незаключенным.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции не согласился с выводом
суда первой инстанции о невозможности регистрации перехода права
собственности на недвижимость по заявлению одной стороны по
договору - покупателя, так как продавец как юридическое лицо
ликвидирован и исключен из государственного реестра.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановлением от 29.01.02 оставил без изменения состоявшиеся
решение и постановление по мотивам, изложенным в постановлении
суда апелляционной инстанции.
В заявлении ООО "ПСТ "Комитрансстрой" просит передать дело в
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для
отмены указанных судебных актов, поскольку имеющиеся в деле
доказательства (договор купли-продажи от 26.08.98 N 12, акт
приема-передачи от 26.08.98, составленный на основании этого
договора, свидетельство о государственной регистрации права
собственности общества "Комистроймеханизация" от 22.12.2000 на
спорный объект недвижимости) позволяют установить объект
недвижимости, являющийся предметом договора купли-продажи от
26.08.98 N 12, а поэтому суды необоснованно сочли данный договор
незаключенным.
Президиум считает, что все названные судебные акты подлежат
отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по следующим
основаниям.
Между конкурсным управляющим ОАО "Комистроймеханизация"
(продавцом) и ООО "Строй-инвест" (покупателем) -
правопредшественником ООО "ПСТ "Комитрансстрой" - заключен договор
купли-продажи склада готовой продукции от 26.08.98 N 12. По акту
приема-передачи от 26.08.98 покупателю передан склад готовой
продукции, находящийся в промзоне города Усинска, общей
застроенной площадью 754,8 кв. метра, полезной площадью 572,4 кв.
метра.
Платежными поручениями от 27.08.98 N 130 и от 17.09.98 N 149
подтверждается оплата за склад готовой продукции.
На момент обращения истца в Усинский филиал Учреждения юстиции
по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним в Республике Коми за регистрацией перехода права
собственности на склад готовой продукции открытое акционерное
общество "Комистроймеханизация" - продавец по договору
купли-продажи от 26.08.98 N 12 - было ликвидировано и исключено из
государственного реестра юридических лиц, что подтверждается
справкой департамента экономики и комплексного развития
администрации муниципального образования "Город Усинск" от
06.02.01.
В сообщении Усинского филиала Учреждения юстиции по
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним в Республике Коми от 08.06.01 N 173 содержится отказ в
регистрации перехода права собственности к ООО "Строй-инвест" на
склад готовой продукции по следующим основаниям:
с заявлением о государственной регистрации перехода права
собственности на склад готовой продукции обратился только
покупатель, тогда как согласно статье 16 Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним" при возникновении права на основании договоров (сделок), не
требующих нотариального удостоверения, заявление о государственной
регистрации права подают все стороны сделки;
в связи с ликвидацией ОАО "Комистроймеханизация" - продавца
спорного объекта недвижимости - и исключением его 06.02.01 из
государственного реестра юридических лиц города Усинска не
представляется возможным проверить законность сделки;
договор купли-продажи от 26.08.98 N 12 не считается
заключенным по смыслу статьи 554 Гражданского кодекса Российской
Федерации, поскольку истцом не представлен технический паспорт на
объект недвижимости, в договоре отсутствуют описание объекта и его
местонахождение, что не позволяет идентифицировать объект.
Действительно, Федеральным законом "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не
урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и
регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не
требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй
стороны на момент подачи заявления о регистрации.
В этом случае подлежит применению аналогия закона.
Статьями 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации
установлено, что в случае если одна из сторон уклоняется от
государственной регистрации сделки и перехода права собственности
на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести
решение о государственной регистрации сделки и перехода права
собственности.
В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода
права собственности производится на основании решения суда.
Подобным образом должен быть решен и вопрос о возможности
регистрации перехода права собственности на основании договора, не
отвечающего, по мнению органа государственной регистрации,
требованиям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Органам государственной регистрации не предоставлено права
оценивать наряду с условиями договора иные документы,
свидетельствующие, по мнению обратившегося с заявлением о
регистрации лица, о наличии всех необходимых данных, требующихся
для признания договора заключенным и соответствующим
законодательству.
Следовательно, вывод о том, является ли договор заключенным и
соответствующим законодательству, должен быть сделан судом. При
этом суд должен оценить все имеющиеся документы, относящиеся к
предмету договора и спора.
Отказывая в удовлетворении иска, суды указали на то, что
договор купли-продажи от 26.08.98 N 12 не содержит сведений,
позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче
покупателю, в том числе данных, определяющих расположение
недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе
другого недвижимого имущества, в связи с чем согласно статье 554
Гражданского кодекса Российской Федерации договор не считается
заключенным.
Применяя названную норму, суд апелляционной инстанции
посчитал, что условия договора от 26.08.98 N 12 и акт
приема-передачи от 26.08.98 не позволяют сделать вывод о том,
какой склад готовой продукции был передан покупателю, так как не
содержат сведений о площади и местоположении здания в промзоне
города Усинска.
Между тем из письма Управления архитектуры и
градостроительства города Усинска от 06.08.01 следует, что
почтовый адрес: ул. Северная, 22/4, присвоен складу готовой
продукции постановлением администрации муниципального образования
"Город Усинск" от 31.07.01 N 800, то есть позже приобретения
истцом спорного объекта и его обращения в Усинский филиал
Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми.
Судом оставлено без внимания, что характеристики склада
готовой продукции (площадь и местонахождение), содержащиеся в
свидетельстве о государственной регистрации права собственности
ОАО "Комистроймеханизация" от 22.12.2000, соответствуют
характеристикам спорного объекта недвижимости, указанным в акте
приема-передачи от 26.08.98.
Из текста договора купли-продажи от 26.08.98 N 12 можно
сделать вывод, что он заключен в результате проведения торгов по
реализации имущества организации в порядке процедуры банкротства.
Поэтому, оценивая договор на предмет его соответствия
действующему законодательству, суду следовало иметь в виду это
обстоятельство, а также факт отсутствия сведений и заявлений
других лиц о нарушении законодательства при заключении договора.
Таким образом, состоявшиеся судебные акты, правовые выводы в
которых сделаны без перечисленных обстоятельств, создают
неопределенность в праве на спорное недвижимое имущество и
подлежат отмене в соответствии со статьей 304 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие
единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм
права.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 2
части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
постановил:
решение суда первой инстанции от 19.09.01, постановление суда
апелляционной инстанции от 20.11.01 Арбитражного суда Республики
Коми по делу N А29-7127/01-2э и постановление Федерального
арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.01.02 по тому же
делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции
Арбитражного суда Республики Коми.
Председательствующий
В.Ф.ЯКОВЛЕВ
|
