ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 марта 2005 г. N 12102/04
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в
составе:
председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Иванниковой
Н.П., Киреева Ю.А., Козловой А.С., Козловой О.А., Полубениной
И.И., Слесарева В.Л., Стрелова И.М., Юхнея М.Ф.
рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью
"Инномед+" о пересмотре в порядке надзора постановления
Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от
01.07.2004 по делу N А56-36561/03 Арбитражного суда города Санкт-
Петербурга и Ленинградской области.
В заседании приняли участие представители:
от заявителя - общества с ограниченной ответственностью
"Инномед+" (ответчика) (далее - общество "Инномед+") - Иванов
А.С., Тарасов Р.Г., Томпаков В.А.;
от открытого акционерного общества "Севкабель" (истца) (далее -
общество "Севкабель") - Александрова И.Б., Горшелева Н.С.
Заслушав и обсудив доклад судьи Полубениной И.И., а также
объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум
установил следующее.
Общество "Севкабель" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-
Петербурга и Ленинградской области к обществу "Инномед+" с иском о
признании незаключенным договора от 19.12.2001 N 325 в части
выкупа земельного участка площадью 3755 кв. м (кадастровый номер
78:2122:5), находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная
линия, д. 36, литер А.
До принятия судом решения общество "Инномед+" предъявило
встречный иск и просило заключить к названному договору
дополнительное соглашение N 1 следующего содержания: "Выкупная
цена земельного участка с учетом НДС (кадастровый номер
78:2122:5), находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная
линия, д. 36, литер А, площадью 3755 (три тысячи семьсот пятьдесят
пять) кв. м составляет 100800 (сто тысяч восемьсот) долларов США
по курсу Центрального банка Российской Федерации на момент оплаты.
Выкупная цена земельного участка определена независимым оценщиком
и подтверждена экспертным заключением государственного учреждения
"Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 26
мая 2003 года".
Кроме того, общество "Инномед+" просило в соответствии со
статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 4.4
договора от 19.12.2001 признать право собственности общества
"Инномед+" на спорный земельный участок.
Определением от 11.12.2003 встречный иск принят судом к
рассмотрению совместно с первоначальным.
Впоследствии общество "Инномед+" заявило об изменении предмета
встречного иска без изменения его оснований и просило суд обязать
общество "Севкабель" исполнить пункт 4.4 договора от 19.12.2001
путем передачи заявителю (истцу) земельного участка площадью 3755
кв. м (кадастровый номер 78:2122:5), находящегося по адресу: Санкт-
Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А, в собственность по
акту приема-передачи.
Решением суда первой инстанции от 19.02.2004 в удовлетворении
первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен; суд
обязал общество "Севкабель" в десятидневный срок с даты вступления
решения в законную силу передать обществу "Инномед+" в
собственность по акту приема-передачи земельный участок площадью
3755 кв. м (кадастровый номер 78:2122:5), находящийся по адресу:
Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 05.04.2004
решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановлением от 01.07.2004 указанные судебные акты отменил.
Договор от 19.12.2001 N 325 признан незаключенным в части выкупа
земельного участка, поскольку в договоре отсутствует согласованное
сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. Во
встречном иске отказано.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской
Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановления суда
кассационной инстанции общество "Инномед+" просит отменить данный
судебный акт ввиду неправильного применения судом норм
материального права.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в заявлении и
выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон,
Президиум считает, что оспариваемое постановление суда
кассационной инстанции подлежит оставлению в силе по следующим
основаниям.
Между обществом "Севкабель" (арендодателем) и обществом
"Инномед+" (арендатором) заключен договор от 19.12.2001 N 325 об
аренде земельного участка с правом его выкупа.
Согласно названному договору арендодатель предоставляет, а
арендатор принимает и использует на условиях аренды с правом
выкупа земельный участок (кадастровый номер 78:2122:5),
находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36,
литер А, площадью 3755 кв. м (далее - земельный участок).
Порядок выкупа земельного участка предусмотрен пунктом 8
договора, в силу которого арендованный участок переходит в
собственность арендатора по истечении срока аренды или до его
истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены.
Заявление арендатора о выкупе земельного участка является
основанием для начала процедуры оформления его купли-продажи.
Выкупная цена определяется сторонами на момент подачи заявления
арендатора о выкупе земельного участка в собственность путем
получения от независимого оценщика, назначаемого по согласованию
сторон, заключения о его рыночной стоимости, подтвержденного
рецензией государственного учреждения "Городское управление
инвентаризации и оценки недвижимости". В соответствии с подпунктом
8.5 договора в случае выполнения арендатором подпункта 8.1
договора все арендные платежи по данному договору входят в
стоимость выкупной цены.
Общество "Инномед+", воспользовавшись предоставленным ему по
договору правом, до истечения срока действия договора - 08.10.2002
направило в адрес арендодателя заявление о выкупе земельного
участка.
Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации
договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное
имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока
аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей
обусловленной договором выкупной цены.
Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как
смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды
недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.
В силу пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской
Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся
элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными
правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по
смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о
договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если
иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного
договора.
Поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного
имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы
Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-
продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 названного
Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса
Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного
сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о
ее продаже считается незаключенным.
Поскольку данная норма подлежит применению и к отношениям
сторон по рассматриваемому делу, спорный договор следует считать
незаключенным в силу того, что в нем нет условия о цене земельного
участка.
Таким образом, оспариваемым постановлением суда кассационной
инстанции договор от 19.12.2001 N 325 правомерно признан
незаключенным в части выкупа земельного участка.
Вместе с тем общество "Инномед+", не соглашаясь с
предъявленными исковыми требованиями и заявляя встречный иск,
защищало свои права как собственник двух зданий, расположенных на
земельном участке. Общество "Севкабель" являлось собственником как
объектов недвижимого имущества (два нежилых здания,
административные корпуса, кадастровые номера 78:2122:5:6 и
78:2122:5:9), так и земельного участка, на котором расположены эти
здания.
Статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве
общего правила предусматривает, что отчуждение здания, строения,
сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих
одному лицу, производится вместе с земельным участком.
При таких обстоятельствах, а также принимая во внимание, что
срок аренды земельного участка по договору от 19.12.2001 N 325
истек, общество "Инномед+" как приобретатель объектов недвижимого
имущества может защищать свои права на земельный участок в
самостоятельном порядке.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 304, пунктом 1
части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
постановил:
постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного
округа от 01.07.2004 по делу N А56-36561/03 Арбитражного суда
города Санкт-Петербурга и Ленинградской области оставить без
изменения, заявление общества с ограниченной ответственностью
"Инномед+" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.ИВАНОВ
|
